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北京赛车pk10技巧:楼市去库存:个别城市13年才能卖完

时间:2016-2-19 17:59:46  作者:北京赛车pk10公式  来源:北京赛车  查看:846  评论:0
内容摘要:据国家统计局去年12月的数据,截至2015年11月末,全国商品房待售面积69637万平方米,再次创下历史新高。按照我国人均住房面积35平方米计算,空置的住房可供2亿人口居住。  然而更让人心惊的是,这一统计数据只包括竣工后、未售出的现房,但大量已建设未竣工、以及还未开工的潜...
  据国家统计局去年12月的数据,截至2015年11月末,全国商品房待售面积69637万平方米,再次创下历史新高。按照我国人均住房面积35平方米计算,空置的住房可供2亿人口居住。

  然而更让人心惊的是,这一统计数据只包括竣工后、未售出的现房,但大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内,一旦计入,中国楼市的库存可能倍增。

  个别城市13年才能卖完

  在全国商品房库存高企的事实背后,城市分化已成为房地产市场的主基调。新城控股高级副总裁欧阳捷这样概括当前的房地产市场分化情况:一线城市全面向好,二线城市部分向好,三四线城市依然面临较大的去库存压力。

  易居中国执行总裁丁祖昱指出,北上广深四个一线城市的市场规模基本上都在千万平方米左右,每年的成交规模能达到一千亿元以上,而全国的平均水平是171亿元。

  除了楼市发展一直较为稳定的一线城市成交不断走高之外,南京、苏州、合肥等热点二线城市也进入了楼市发展的快车道,量价走势显著,需求旺盛,城市消化周期更是跌入了半年以来的低位。

  中国指数研究院的报告显示,在监测的160座城市中,多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响,发展面临较大风险。以河北唐山为例,2013年唐山的经营性用地成交量达到了最高峰,近3年成交地块的规划建筑面积达3592万平方米,而近3年的年均销售面积仅263万平方米。按照这一去化速度,需要长达13年的时间才能消化掉近3年成交的土地。

  克尔瑞的研究报告指出,高库存与长周期往往相伴出现,共同推高了楼市的风险。内在的原因,一方面是在当前库存高企,城市的新增供应量仍大幅增长;另一方面是城市经济发展水平有限,大部分内生需求已经得到满足,外来人口导入需求不足导致成交不振,未来这些压力城市的库存问题还需要更长的时间改善。

  即便是三四线城市,也因区位因素、经济发展、人口状况的不同而面临着不同的命运。以河北保定为例,搜房网的数据显示,2015年保定市新建住宅均价为5929元/平方米,相较2014年上涨9.3%,较2013年上涨20.8%。

  中国指数研究院的报告指出,保定、涿州、武清等城市将在京津冀一体化发展的利好下面临机遇;广东汕头、浙江湖州等三四线城市或依靠区位优势和旅游特色,取得较好的房地产去库存效果。

  人口密度成为投资决策关键

  中国指数研究院研究总监蒋云锋认为,供应合理是城市房地产良性发展的基础条件。而政策机遇、特色产业发展及城市规划的完善也有助于带动城市楼市的上行发展。反观那些房地产投资风险较大的城市,往往与前期投资过度、经济发展缓慢、人口吸引力弱等原因脱不开干系。

  丁祖昱则表示,判断一座城市是否具有开发价值的指标很多。最简单直接的判断方式就是,土地消化周期越短越好,人均住宅供应面积越少越好,人口密度越高越好,人均购房支出越高越好。

  克尔瑞研究中心副总经理林波表示,三四线城市开发利润率的下降,导致过去一年房企中形成了一股回撤一二线城市的风潮。这其中更深层的原因在于一二线城市净流入大,整体经济更有活力。可见人口因素是判断是一座城市是否具有开发价值的重要标准。

  去年8月克尔瑞公布的《中国城市房地产投资前景排行榜》显示,三线城市中的东莞、佛山、无锡均挤入了房地产投资前景20强之列,分居第12、15及19名,其投资前景甚至好于多数二线城市。

  北京赛车pk10技巧对此,林波解释称,从人口和经济发展状况来看,东莞、佛山、无锡在三线城市中都属于出类拔萃。人口密度指标显示,目前三个城市人口密度均超过1500人/平方公里,其中,东莞更是达到3376人/平方公里。

  丁祖昱表示,人口密度越高,体现了一个规模和集聚效应,从政府来说可以以更少的投资来服务更多的人群,投资相对来说也比较能够容易地去做基础式的投资,对房地产业来说也是一个很好的提升作用。同样如此,人口规模越大,市场供求关系越紧张,房地产价格越容易往上走。

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