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20年住宅用地使用权年限到期 能否高额续费?

时间:2016-4-22 12:32:30  作者:  来源:  查看:1  评论:0
内容摘要:千龙—法晚联合报道 近日,温州部分房屋20年住宅用地使用权年限到期一事引发社会热议。昨日(4月20日),国土资源部、浙江省国土资源厅已组成联合调研组赴温州调研。而温州市国土局的相关工作人员则对媒体明确表示,“不可能”不需要补交费用,并声称“此举会造成国有资产的流失”。此事也引起了法学界关注,在中国人民大学昨日召开的研...
千龙—法晚联合报道 近日,温州部分房屋20年住宅用地使用权年限到期一事引发社会热议。昨日(4月20日),国土资源部、浙江省国土资源厅已组成联合调研组赴温州调研。而温州市国土局的相关工作人员则对媒体明确表示,“不可能”不需要补交费用,并声称“此举会造成国有资产的流失”。
此事也引起了法学界关注,在中国人民大学昨日召开的研讨会上,著名法学家、中国政法大学终身教授江平提出,《物权法》关于住宅建设用地使用权自动续期的问题没有提到有偿或是无偿,出台相关法律解释迫在眉睫,即使续期收费,费用也应该是比较少的。
●使用权到期是否个案?
已涉及温州、深圳和青岛等多地
近日有媒体报道,温州20年住宅用地使用权年限到期,需花几十万元才能续住。之后温州市国土局回应,《物权法》规定住宅建设用地使用权届满自动续期,目前国家尚未出台相关实施细则,上述消息是误读。
记者注意到,国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
据新华社报道,房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象,温州并非个案。目前,深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。
事实上,本世纪初,深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权,已经达到20年期限,成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案,明确土地使用权年限到期的房地产,可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中,补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。
●北京住宅用地何时到期?
距届满还有40年 尚未制定续期细则
昨日下午,北京市国土资源局也做出解读,北京市民无需有过多担心,关于出让住宅用地,本市按国家相关规定,出让年限为70年。现阶段北京还未有类似温州的土地使用权出让期限到期的,最早出让的住宅用地到使用年限届满还有40多年。
1992年,北京市人民政府颁布第11号令《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》,标志着本市开始实施以出让为主的土地有偿使用制度。本市此前建设的老住宅的产权起始时间也基本从这个时间开始计算。
市国土局介绍,关于出让住宅用地,本市按国家相关规定,出让年限为70年,目前本市最早出让的住宅用地到使用年限届满还有40多年。对于出让住宅用地到期如何处置的问题,市国土局也表示,按照国家相关规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。目前尚未出台关于土地出让期限届满续期的具体实施细则,以后将按国家有关规定并结合土地出让合同的相关约定进行研究制定。
●如何理解“自动续期”?
续期标准尚缺 但不需业主申请
2007年颁布实施的《物权法》第149条第一款规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。就“自动续期”的含义,江平认为,包含三方面的理解:
第一,期满后不能够收回,也不能重新签订一个土地出让合同,续期就是说明把原有的延续下来。第二,自动续期就说明业主不需要自己来申请,没有交费他仍然有权在那居住。第三, 制定《物权法》时关于自动续期并没有写有偿无偿,将来出台法律解释时就要说清楚。
“这个问题应该有个统一的法律解释,因为‘自动续期’条款是在《物权法》写的,《物权法》的解释当然是属于全国人大常委会。”江平说。他认为,不能由政府的部委来做解释,更不能够由下面各级政府来做解释,法律如果没有统一解释的话,“这个法律就乱了”。
江平特别指出,统一做出相关的法律解释是非常必要的,“已经是迫在眉睫。”
北京律协土地法律专业委员会副主任周胜认为,要“自动续期”,原则上如果续住要补交土地出让金,但是目前按什么标准交是没有规定的。“国家之前给你用了20年也好,70年也好,到期后如果想继续住原则上是要交这笔钱的,因为地的所有权是国家的。”周胜解释称。
理论上可以理解为,按法律房屋使用权到期后国家应收回,但《物权法》指出是“自动续期”。我国没有遗产税,很多居民住着上辈留下的房子,但是真没有钱,这种情况就很尴尬。政府不能强制收回土地,相当于无偿使用这块土地。但是,原则上可以“白住”,但之后房产转让、抵押等方面的权利会受限。
●收费是否违背立法目的?
立法者称并非《物权法》原意
谈及当年《物权法》立法的目的,曾参与立法的全国人大常委会法工委民法室巡视员扈纪华表示,《物权法》制定时有一个很重要的立法指导思想,就是使老百姓能够安居乐业。
“说得最多的一句话就是有恒产者有恒心,就是你能够保有房子,能够踏踏实实地搞建设去生活。”扈纪华说。
扈纪华还表示,从立法者来讲都是考虑到老百姓的切身利益,立法的指导思想是非常明确的:“所以温州的(收费续期)真的也好假的也好,出来了以后我们也很吃惊,我不敢说它和《物权法》立法初衷相悖,但是起码不是我们的原意。”
江平认为,即便要收费,数额也应该较少,“如果还要交几十万块钱,这个显然负担太大了,是不合适的。”
中国人民大学民商事法律科学研究中心的熊丙万博士指出,无论是从《物权法》的立法讨论的历史记录上看,还是从社会各界的基本反响来看,“‘温州的政策动议’都与‘自动续期’的立法原意相去甚远”。
《物权法》明确区分了“非住宅性建设用地”和“住宅性建设用地的续期”。前者是需要依据法律的特别规定来执行,而后者是“自动的”,无需申请和批准程序。“事实上,要求每一户或者每一个小区去分别申请续期,也是一个十分不经济的事情。”熊丙万表示。
学界建议
设改革试点由费改税
中国政法大学教授刘莘认为,可将当前20年到期的土地,作为一个改革试点,建议自动续期后无须办各种手续,但是之后每年国家作为土地的所有者,有一个类似税收的调解。
“这个收费或者收税的额度应该是经过精算师测算比较低廉的持续性的收税。”刘莘解释道,现在20年或者70年土地出让金国家收走后钱很快就花完,实际上从财政来讲是难以为继的。
“既然土地是国家的,到期然后每年有一个少量的收税,让国家财政收入长流不断,让老百姓能够承受得起,让这个事情变得公平。”刘莘表示。
周胜表示,严格来讲,到期后要按照两准模式补钱,一是按照各地基准地价,分住宅或商业来交钱。另一个是按照市场价,按照区域内类似房屋拿地价做参考。“一般来讲居民买房、开发商建房,土地价格占到了房价的40%,北京这类一线城市会更高,楼面地价可能就达到了5万块钱,但其实从造价来讲差别不会太大。”周胜称。
温州可能是最早遇到这个窘境的,而现在也没有一个规范性的文件,因此地方只能按当地理解来执行。这种情况势必在近几十年中集中爆发。对此,周胜建议,国家层面应尽快通过立法,或者出台指导性意见,统一续期规范。

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